Baugutachter

Was ist ein Baugutachter und warum ist er wichtig?

In Fachkreisen wird der Baugutachter oft auch als Bausachverständiger, Baubegleiter oder Sachverständiger im Bauwesen bezeichnet. Anhand seines Fachwissens und seiner Erfahrungen kann der Gutachter Bauwesen die verschiedenen Arbeiten rund um den Hausbau oder das Sanieren auf deren fachgerechte Ausführung überprüfen. Des Weiteren wird der Bausachverständige beim Kauf von Immobilien beauftragt, um diese auf Bauschäden zu überprüfen bzw. einen Sanierungsplan und eine Schadensbewertung zu erstellen.

Definition und Rolle eines Baugutachters

• Unterschiede zwischen Baugutachter, Bausachverständiger und Bauingenieur – Grundsätzlich handelt es sich um einen Gutachter im Bauwesen. Allerdings legt der Baugutachter bei der Bewertung seinen Fokus mehr auf die spezifischen Aspekte beim Bauprojekt oder bei einer Immobilie. Ihm geht es in erster Linie um die Ausführung und um das frühzeitige Erkennen von Baumängeln. Etwas anders sieht es beim Bausachverständigen aus. Sein Aufgabengebiet umfasst weitere Dienstleistungen. Neben der Bauberatung liegt sein Fokus auf der Begutachtung bzw. der Überwachung von Projekten. Ihm ist es möglich, eine vollständige Analyse zum Zustand einer Immobilie durchzuführen. Dabei legt er jedoch nicht nur Wert auf die strukturelle Bewertung, sondern auch auf die rechtlichen und sicherheitsrelevanten Punkte.

• Qualifikationen und Zertifizierungen – Für Laien hört sich die Bezeichnung Baugutachter offiziell an. Doch leider ist die Berufsbezeichnung in Deutschland nicht rechtlich geschützt und jeder kann sich als Bausachverständiger und dergleichen ausgeben. Wer auf Nummer sicher gehen will, der sollte gezielt nach einem öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen suchen. Der gewählte Baugutachter sollte seine Erfahrungen anhand von Qualifizierungen nachweisen können. Dazu gehören neben einer Ausbildung in einem handwerklichen Beruf mit Meisterabschluss auch verschiedene Zertifizierungen wie zum Beispiel DIN EN ISO/IEC 17024 und DIN ISO 9001:2008.

Was sind die Aufgaben und Verantwortlichkeiten eines Baugutachters?

Nicht nur die Aufgaben, sondern auch die Verantwortlichkeiten eines Baugutachters sind breit gefächert.

Welche Aufgaben übernimmt ein Baugutachter?

Im Folgenden möchten wir einen kurzen Überblick über die verschiedenen Aufgaben geben.

Schadensgutachten

• Erkennung und Bewertung von Bauschäden – Erkennt der Gutachter Baumängel oder Bauschäden, wird er diese dokumentieren. Im weiteren Verlauf sorgt er für eine Nachbesserung, sodass dem Bauherren keine weiteren Schäden entstehen.

• Typische Schadensbilder und Ursachen – Neben den verschiedenen Problemen rund um die Baustellenführung gehören auch die nicht fachgerechte Ausführung rund um das Mauerwerk sowie der nicht lagegerechte Einbau der Bewehrung zu den typischen Schadensbildern. Ebenfalls zu den Schadensbildern gehören Baufeuchte, Fehler bei der Perimeterdämmung sowie Fehler rund um die Installationen, den Schallbrücken und den Bodenbelägen in Sanitärräumen.

Wertgutachten

• Immobilienbewertung für Kauf, Verkauf oder Finanzierung – Nicht nur beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, sondern auch für die Finanzierung ist das Wertgutachten von großer Wichtigkeit. Der Spezialist kann nach einer Begutachtung den tatsächlichen Wert der Immobilien benennen und dadurch eventuelle Preisverhandlungen verkürzen.

• Einflussfaktoren auf den Immobilienwert – Zu den Faktoren, die einen Einfluss auf den Immobilienwert haben, zählen neben der Lage auch der Zustand des Gebäudes sowie anfallende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten.

Qualitätskontrolle und Bauüberwachung

• Baufortschrittskontrollen und Abnahmeprotokolle – Oft wird rund um den Hausbau ein Baugutachter zur Baubegleitung beauftragt. Er überwacht nicht nur den kompletten Bau, sondern führt stichpunktartig auch Qualitätskontrollen bei den verschiedenen Gewerken durch. Werden Mängel festgestellt, kann der Bausachverständige sofort einschreiten. Läuft alles nach Plan, wird er am Ende jeder Bauphase ein Abnahmeprotokoll erstellen.

• Sicherstellung der Einhaltung von Bauvorschriften und Standards – Rund um das Bauvorhaben wird der Baugutachter überprüfen, ob die Hausplanung dem Stand der Technik entspricht und dabei alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten wurden. Des Weiteren wird der Gutachter das energetische Konzept rund um die Heizungs- und Sanitäranlagen überprüfen.

Spezialgutachten

• Gutachten zu Schimmel, Feuchtigkeit und Wärmeschutz – Im Rahmen seiner Tätigkeit kann der Bausachverständige auch spezielle Gutachten erstellen. Dies ist oftmals der Fall, wenn es um Schimmel, Feuchtigkeit im Bauwerk oder um den fehlenden Wärmeschutz geht.

• Statik und Tragwerksplanung – Werden Fehler bei der Statik eines Hauses oder bei der Tragwerksplanung festgestellt, kann der Baugutachter ebenfalls ein Gutachter erstellen, was gerade bei Rechtsstreitigkeiten von großer Bedeutung ist.

In welchen Phasen des Bauprozesses ist ein Baugutachter involviert?

Der Baugutachter kann grundsätzlich in allen Bauphasen eingesetzt werden. Neben der kompletten Baubegleitung kann er nur für die Planung des Bauvorhabens engagiert werden. Andere Baufamilien schätzen die Zusammenarbeit mit einem Gutachter rund um die Bauüberwachung, damit dieser frühzeitig Mängel entdeckt und sofort einschreiten kann. Andere wiederum entscheiden sich für einen Baugutachter bei der Bauabnahme und der damit verbundenen Dokumentation. Die Einsatzmöglichkeiten sind vielfältig und sollten im Vorfeld im Vertrag mit dem Gutachter festgelegt werden.  

Welche Gutachten und Berichte erstellt ein Baugutachter?

Der Bausachverständige kann verschiedene Arten von Gutachten erstellen. Mit dem Wertgutachten lässt sich der tatsächliche Wert einer Immobilie feststellen. Ein solches Gutachten sorgt sowohl für den Käufer als auch Verkäufer für mehr Transparenz, wenn es um den Renovierungs- oder Sanierungsbedarf eines Hauses geht.

Das Baugutachten dagegen dokumentiert alle Bauphasen rund um den Hausbau. Dabei werden Mängel oder Schäden, die ein Bausachverständiger feststellt, festgehalten.

Wann und warum sollte man einen Baugutachter auswählen?

• In welchen Situationen benötigt man einen Baugutachter? – Ein Bausachverständiger wird oft beim Bau eines Hauses eingesetzt. Er überprüft hierbei den Bauplan und die Kostenkalkulation. Des Weiteren kann er die Baufortschritte kontinuierlich überwachen und dabei auch eventuelle Baumängel frühzeitig feststellen. Wird ein Bausachverständiger rund um den Kauf von Bestandsimmobilien engagiert, achtet er bei seiner Begutachtung auf versteckte Mängel und kann so beurteilen, ob der Kaufpreis dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht. Im Rahmen der Begutachtung wird er Tipps rund um das energetische Sanieren geben und wenn nötig einen Sanierungsplan erstellen.

• Welche Vorteile bietet die Einschaltung eines Baugutachters? Ein Bausachverständiger erhöht im ersten Moment die Kosten rund um den Hausbau. Doch eine solche Ausgabe ist für Baufamilien sinnvoll, wenn sie nicht Gefahr laufen wollen, durch eine falsche Planung oder durch Baumängel hohe Kosten durch Folgeschäden tragen zu müssen. Generell ist das Beseitigen von Baumängeln oder -schäden nach Fertigstellung deutlich kostenintensiver als beim sofortigen Einschreiten. Des Weiteren kann ein Bausachverständiger leichter die Rechte der Bauherren vor Gericht durchsetzen, da ihm der nötige Respekt entgegengebracht wird. Auch Handwerker gegenüber kann ein Bausachverständiger leichter seine Forderungen durchsetzen als Baufamilien dies können.

Welche Kriterien sind bei der Auswahl eines Baugutachters wichtig?

• Welche Qualifikationen und Zertifizierungen sollte ein Baugutachter haben? Zu den wichtigsten Qualifikationen, die ein Bausachverständiger mitbringen sollte, zählen die staatliche Anerkennung sowie die Anerkennung durch einen qualifizierten Sachverständigen-Verband. Des Weiteren sollte der Sachverständige mindestens über die folgenden Zertifizierungen verfügen: DIN ISO/IEC 17024 und DIN ISO 9001:2008

• Wie wichtig sind Erfahrung und Referenzen bei der Auswahl? Neben der Erfahrung, die ein Bausachverständiger mitbringen sollte, spielen auch die Referenzen eine wichtige Rolle. Anhand dieser Referenzen können Bauherren erkennen, in welchen Projekten der Sachverständige bereits involviert war. Anhand der Bewertungen durch Kunden lässt sich erkennen, wie zufrieden diese mit der Arbeit des Experten waren bzw. wie sie sein Fachwissen oder den Umgang mit schwierigen Situationen einschätzen.

• Welche Rolle spielen Zertifikate und Mitgliedschaften in Fachverbänden? Anhand der verschiedenen Zertifizierungen und durch die Mitgliedschaft in verschiedenen Fachverbänden, wie zum Beispiel Bundesverband deutscher Bausachverständiger, können Baufamilien sich von der Kompetenz und der Erfahrung des Experten überzeugen. Dies ist wichtig, da die Berufsbezeichnung Bausachverständiger bisher in Deutschland nicht rechtlich geschützt ist und sich jeder als Gutachter bezeichnen darf.

Wie findet man einen geeigneten Baugutachter?

• Welche Online-Verzeichnisse und Datenbanken sind hilfreich? Neben dem Sachverständigen-Verzeichnis der IHK können auch das Gutachter-Verzeichnis, die Kammerorganisation sowie die Datenbank des Bauherren-Schutzbund e.V. eine erste Anlaufstelle bei der Suche nach einem Bausachverständigen oder Sachverständigenbüro sein.

• Wie können Empfehlungen von Architekten und Bauunternehmen helfen? Die Empfehlungen von Architekten oder den Bauunternehmen aus der Region sind ebenfalls eine große Hilfe bei der Suche nach einem Bausachverständigen. In der Regel haben diese im Rahmen von verschiedenen Projekten mit dem Bausachverständigen zusammengearbeitet und können seine Erfahrung entsprechend beurteilen.  

• Welche Unterstützung bieten lokale Handwerkskammern und Berufsverbände? Weitere Anlaufstelle bei der Suche nach einem Bausachverständigen sind die lokalen Handwerkskammern sowie die verschiedenen Berufsverbände, denen Sachverständige bzw. das Sachverständigenbüro in der Regel angehören.

Wie läuft eine Begutachtung durch einen Baugutachter ab?

• Welche Vorbereitungen sind für eine Begutachtung notwendig? Die wohl wichtigste Voraussetzung ist, dass der Baubegleiter freien Zugang zu allen Bereichen rund um den Neubau bzw. die Sanierung hat. Alle erforderlichen Unterlagen müssen dem Bausachverständigen ausgehändigt werden. Nur so kann der Sachverständige überprüfen, ob das Bauvorhaben oder das Sanieren nach Plan ablaufen und/oder ob es Abweichungen vom Plan gibt.

• Wie wird eine Vor-Ort-Besichtigung durchgeführt und dokumentiert? Die Vor-Ort-Besichtigung als physische Inspektion einer Baustelle soll allen Beteiligten die Möglichkeit geben, sich über den Neubau bzw. das Sanieren zu informieren. Damit die Vor-Ort-Besichtigung die Erwartungen aller Beteiligten erfüllt, müssen wichtige Vorbereitungen getroffen werden. So ist es wichtig, dass freier Zugang zu allen Baufachbereichen besteht und dass Beteiligte auch ausreichend Zeit haben, mit dem Sachverständigen zu sprechen, um Fragen zu beantworten. Alle wesentlichen Details müssen schriftlich und mit Fotos festgehalten werden, damit auf Grundlage dieser Daten später ein Gutachten erstellt werden kann.

• Was passiert nach der Begutachtung und wie wird der Bericht erstellt? Nach der Begutachtung wird der Sachverständige bzw. Ingenieur seine Unterlagen sichten und daraus das Gutachten formulieren. Wichtig beim Gutachten ist, dass es so erstellt wird, dass auch Laien bzw. die Eigentümer die Zusammenhänge erkennen und verstehen können.

Rechtliche Aspekte und Haftung

• Gesetzliche Grundlagen und Normen
  Relevante Gesetze und Verordnungen – Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständige unterliegen sie gegenüber ihrem Auftraggeber einer vertraglichen Haftung nach §§ 634 Nr. 4, 228 Abs. 1 BGB.
  DIN-Normen und technische Regelwerke – Gemäß den DIN-Normen muss ein Gutachten immer aus einem Deckblatt, den allgemeinen Angaben, der Aufgabenstellung, der Dokumentation und dem Sachverhalt bestehen. Alle Fragen müssen nachvollziehbar beantwortet werden. Am Ende muss eine Zusammenfassung aller Daten erfolgen, welche mit Unterschrift und Stempel besiegelt wird.

• Haftung und Verantwortlichkeiten

Haftung des Baugutachters bei Fehlern – Kann dem Gutachter eine Pflichtverletzung nachgewiesen werden, welche zu einem fehlerhaften Gutachten geführt hat, haftet er gemäß § 280 Abs. 1 BGB. Kann dem Sachverständigen eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Erstellung des Gutachtens nachgewiesen werden, dann haftet er gemäß § 839 a Abs. 1 BGB.

Möglichkeiten der Haftungsbeschränkung – Eine Haftungsbeschränkung ist nur möglich, wenn dies bereits im Vorfeld im Vertrag fixiert wird.

• Umgang mit Streitfällen

Mediation und außergerichtliche Einigung – Im Rahmen der Mediation und der außergerichtlichen Einigung bewertet der Sachverständige die Leistungen der Bauunternehmen, wobei er sich neutral verhalten muss. Dies bedeutet, dass er keine der Aussagen bewerten darf und damit unbewusst zu einer Seite tendiert. Die Experten müssen dafür sorgen, dass sich die beiden Parteien sich gegenseitig verständigen können und gemeinsam eine Lösung finden.

Gerichtliche Verfahren und Beweisaufnahme – Bei einem Streitfall wird üblicherweise der Bausachverständige vom Gericht hinzugezogen.

Was kostet ein Baugutachter und wie kann man die Finanzierung sicherstellen?

• Welche Honorare und Gebührenmodelle gibt es bei Baugutachtern? Grundsätzlich können Bausachverständige ihr Honorar selbst festlegen. Sehr oft richten sich die Experten nach den Grundlagen der HOAI. Das Honorar für einen Sachverständigen setzt sich zum einen aus dessen Stundenlohn sowie den Spesen für Anfahrten, Porto und sonstigen Kosten zusammen. Gutachten werden auf Basis eines Seitenpreises abgerechnet. Der Seitenpreis liegt in der Regel zwischen 40 und 60 Euro.

• Welche Faktoren beeinflussen die Kosten eines Baugutachters? Die Kosten für den Bausachverständiger unterliegen den verschiedensten Faktoren. Dazu zählen neben der Größe des Objekts auch dessen Lage sowie der Umfang der Tätigkeiten. Eine komplette Baubegleitung ist dabei deutlich kostenintensiver als nur das Überprüfen von Plänen und Verträgen oder die Bauabnahme.

• Welche Finanzierungsmöglichkeiten und Förderungen gibt es? Zum einen können öffentliche Fördermittel zur Finanzierung genutzt werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn es um Baubegleitungen rund um denkmalgeschützte Objekte oder historische Bauten geht, aber auch für alle Tätigkeiten rund um die Energieeffizienz. Die Kosten für den Sachverständigen können unter bestimmten Umständen auch bei der Steuer geltend gemacht werden. In erster Linie ist dies möglich, wenn es um eine Sanierung geht oder beim Erwerb bzw. dem Verkauf von Immobilien. Bei Schadensfällen können die Kosten für den Experten von einer Versicherung übernommen werden. Meist geht es dabei um die Feststellung von einem Schaden, der von der Versicherung übernommen werden soll.

Vorteile eines Baugutachters

Das Engagieren eines Sachverständigen zur Baubegleitung hat für Baufamilien eine Reihe von Vorteilen. Wir haben uns die wichtigsten einmal näher angeschaut.

Fachliche Expertise und unabhängige Beratung

• Fundierte Kenntnisse und Erfahrungen im Bauwesen – Üblicherweise verfügt der Experte neben seinen fundierten Kenntnissen im Bauwesen auch über eine Menge an Erfahrung, sodass er Mängel und Schäden oft auf den ersten Blick erkennen kann.

• Objektive Bewertung und Empfehlungen – Der Experte wird eine objektive Bewertung abgeben und dabei anhand seiner Erfahrungen auch entsprechende Empfehlung

Unterstützung bei Bauprojekten und Immobilienkäufen

• Vermeidung von Baumängeln und -schäden – Baumängel und -schäden können frühzeitig erkannt werden. Bauherren werden so von unerwarteten Mehrkosten geschützt, denn die Bauarbeiten können sofort gestoppt werden bzw. es kann eine Mängelbeseitigung in Auftrag gegeben werden.

• Absicherung von Investitionen – Durch die Baubegleitung und das frühzeitige Erkennen von Problemen werden die Investitionen geschützt und es kommt nicht zu vermeidbaren Mehrausgaben.

Fazit

Durch die Zusammenarbeit mit einem Bausachverständigen können Baufamilien ihre Forderungen gegenüber Handwerkern, der Versicherung oder einem Gericht leichter durchsetzen. Des Weiteren kann der Experte in der Baubegleitung auch Maßnahmen rund um die Reparatur oder die Sanierung empfehlen.  

FAQ zum Baugutachter