Baugrundgutachten

Was ist ein Baugrundgutachten?

In Fachkreisen gibt es für das Baugrundgutachten noch eine Vielzahl von weiteren Bezeichnungen. Oft ist von einem geologischen Bericht oder einem Gründungsgutachten die Rede. Grundsätzlich wird dabei der Baugrund geoanalytisch untersucht. Dies bedeutet, dass geprüft wird, ob es Wechselwirkungen zwischen der Bebauung in der Nähe, dem Grundwasser und dem Bauwerk sowie dem Baugrund gibt.

Für ein Baugrundgutachten überprüft ein Baugrundgutachter die Qualität des Bodens auf dem Baugrundstück. Dies bedeutet, dass mit einem solchen Gutachten geprüft wird, ob der Boden sich als Baugrund für das Traumhaus eignet.

Auf keinen Fall kann mit bloßem Auge festgestellt werden, ob ein Grundstück bzw. der Boden sich als Grundlage für das neue Haus eignet. Nicht selten wird ein Grundstück für bebaubar befunden, nur weil in der Nähe bereits Häuser gebaut wurden. Dies birgt für Baufamilien jedoch ein großes Risiko, da selbst auf dem gleichen Grundstück unterschiedliche Bodenverhältnisse vorliegen können. Unter Umständen muss der Baugrund vor dem Bauen optimiert werden. Dies erfahren Baufamilien allerdings erst durch das Baugrundgutachten, was in Deutschland mittlerweile immer öfter zur Pflicht wird. In diesem Zusammenhang möchten wir Baufamilien auf das Geologen-Bodengutachten des Unternehmens Clayton verweisen. 

Ziel der Baugrunduntersuchung ist, Schäden und Risiken am neuen Haus von Anfang an zu vermeiden. Dabei geht es in erster Linie um Schäden durch Risse anhand von Setzungen, Absackungen oder durch Feuchtigkeit. In Fachkreisen ist dabei die Rede vom Baugrundrisiko. Kommt es während des Hausbaus zu den genannten Schäden, kann dies im schlimmsten Fall den sofortigen Baustopp bedeuten. Dies ist nicht nur ärgerlich, sondern führt auch zu unvorhergesehenen Mehrkosten. Mit einem Bodengutachten bekommen Bauherren mehr Planungssicherheit. Des Weiteren stellt das Bodengutachten eine rechtliche Absicherung bei Folgeschäden dar.  

Warum ist ein Baugrundgutachten notwendig?

• Risikominimierung: Durch das Baugrundgutachten lassen sich Risiken durch Setzungen sowie andere bauliche Schäden bereits im Vorfeld vermeiden. Die zukünftigen Hausbesitzer sollten im eigenen Interesse nicht blauäugig auf die Aussagen der Bauunternehmen hören, sondern die Baugrunduntersuchung in Auftrag geben. Selbst wenn direkte Grundstücksnachbarn auf ihren Grundstücken problemlos bauen konnten, ist dies keine Gewähr, dass auf dem eigenen Grundstück beim Bauen keine Probleme auftreten. Schon auf kleinstem Raum kann es zu Unterschieden bei der Bodenbeschaffenheit kommen.

• Sicherheitsaspekte: Mit einem Bodengutachten sind Baufamilien stets auf der sicheren Seite, was die Tragfähigkeit des Bodens und somit die Stabilität ihres Eigenheims angeht. Vielfach versuchen Baufirmen bzw. der Architekt ein. Haus ohne Baugrundgutachten zu bauen, weil sie die Gegend kennen. Bauherren sollten hier skeptisch werden. Ein Baugrundgutachten sollte niemals leichtfertig umgangen werden, da es auch baurechtliche Pflichten beim Hausbau gibt.

• Kostenersparnis: Auch wenn Baufirmen und Architekten der Meinung sind, dass Baufamilien sich die Kosten für die Baugrunduntersuchung sparen könnten, sollte das Baugrundgutachten dennoch in Auftrag gegeben werden. Baufamilien können sich so Mehrkosten durch Nachbesserungen am Haus ersparen, was wiederum auch die Nerven schont. Das blinde Vertrauen der Baufamilie aufgrund eines fehlenden Gutachtens kann letztendlich sehr teuer werden.

Welche Informationen liefert ein Baugrundgutachten?

Das Baugrundgutachten liefert Baufamilien eine Reihe von wichtigen Informationen rund um den Hausbau und vermittelt somit auch mehr Planungssicherheit.

Bodenarten und -schichten

Nicht nur innerhalb einer Region kann sich die Bodenbeschaffenheit ändern, sondern oftmals auch innerhalb eines Grundstücks.

Mit einem Bodengutachten erhalten Baufamilien Hinweise zur Bodenbeschaffenheit bzw. zu den Bodenklassen auf ihrem Grundstück. Die Bodenklassen sind nicht nur für die architektonischen Möglichkeiten, sondern auch für die Dauer des Bauwerks und den damit verbundenen Baukosten von großer Wichtigkeit. Die Bodenklasse bzw. die Beschaffenheit des Bodens bestimmen unter anderem die Kosten für den Aushub. Für die Bodenklassen gibt es 7 verschiedene Kategorien:

• Bodenklasse 1: Oberboden

• Bodenklasse 2: fließende Bodenarten (Sand)

• Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten

• Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten

• Bodenklasse 5: schwer lösbarer Boden

• Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten

• Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels

Auch unerfahrenen Bauherren ist klar, dass Boden der Klasse 3 sich einfacher bearbeiten lässt als die Klassen 4 bis 7. Dies erklärt, warum viele Baufirmen das Baugrundstück der Klasse 3 zuordnen, auch wenn kein Bodengutachten vorliegt.

Tragfähigkeit des Bodens

Besteht der Boden in erster Linie aus Torf oder Wiesenkalk, dann eignet er sich generell nicht zum Bauen. Bestehen Böden aus weichem Lehm, Braunkohle oder haben einen sehr hohen humosen Anteil, kann dies zu Setzungen führen, weshalb auch hier nicht zum Bauen geraten werden kann. Sehr gut als Baugrund geeignet sind Böden aus Sand oder dicht gelagertem Kies.

Anhand der Tragfähigkeit des Bodens können Planer die Belastungsgrenzen für das gewünschte Bauwerk erkennen. In diesem Zusammenhang können sie bestimmte Fundamenttypen empfehlen, die die Tragfähigkeit und somit die Stabilität des Hauses garantieren.

Grundwasserverhältnisse

Die Grundwasserverhältnisse sind beim Hausbau sehr wichtig. Kann Grundwasser in tieferen Erdschichten nachgewiesen werden, kann dies zu Schäden am Haus führen. Grund hierfür ist der große Druck des drückenden Wassers auf die Abdichtungen des Eigenheims. Auch wenn der Grundwasserspiegel generell zu hoch ist, kann dies zu Schäden führen, da Sickerwasser nicht ablaufen kann.

Baugrundrisiken

Zu den unerfreulichsten Tatsachen beim Bauen zählen die Baugrundrisiken. Aus diesem Grund sollten Baugrundrisiken im Vorfeld ermittelt werden, damit die Planung entsprechend angepasst werden kann. Wird eine Baugrunduntersuchung nicht vorgenommen, wird der Planer auf jeden Fall haftbar gemacht, wenn es zu Schäden kommt. Wesentliche Baugrundrisiken sind eine Hangneigung und damit verbunden die Erdrutschgefahr. Aber auch Bodenkontaminationen und Altlasten zählen zu den Baugrundrisiken und sollten Planern und Architekten bekannt sein.

Empfohlene Bau- und Fundamentmaßnahmen

Mit einem Baugrundgutachten können Planer nicht nur Empfehlungen zur Baugrundvorbereitung aussprechen, sondern auch gezielt spezielle Fundamente vorschlagen. Des Weiteren können sie Informationen zu den notwendigen Sicherungsmaßnahmen rund um den Hausbau geben.

Wie wird ein Baugrundgutachten erstellt?

• Beauftragung eines Geologen oder Bauingenieurs: Baugrundgutachten werden von einem unabhängigen Baugrundgutachter für Geotechnik erstellt. Der Bodengutachter kann vom Bauherren direkt beauftragt werden. Vielfach übernehmen Bauträger jedoch die Beauftragung des Sachverständigen. Wenn möglich, sollte der Bodengutachter aus der Region kommen, denn dann kennt er sich mit den lokalen Gegebenheiten aus.

• Durchführung von Bohrungen und Probenahmen: Die Ergebnisse der Baugrundgutachten werden oftmals durch Rammkern-Bohrungen oder durch das Schürfen mit einem Bagger ermittelt.

• Mithilfe der Rammsondierungen bzw. der schweren Rammsondierungen (DPH) kann gemäß DIN EN ISO 22476-2 die Lagerungsdichte, also die Tragfähigkeit von Sand und Kies, bewertet werden.

• Laboranalysen: Einen direkten Aufschluss der Bodenproben geben  Analysen in einem Labor. Hier wird unterschieden in bodenmechanische und chemische Analysen. Je nach Böden und Bauvorhaben werden die bodenchemischen Analysen angepasst. Dazu wird das Erdreich gesiebt, um so Informationen zur Korngrößenverteilung zu bekommen.  Das Erdreich kann auch im Hinblick auf Konsistenz und Plastizität untersucht werden. Chemische Analysen werden immer dann nötig, wenn mit einer Belastung der Böden zu rechnen ist oder ein Verdacht besteht.

• Erstellung des Gutachtens: Das Bodengutachten lässt sich nicht innerhalb weniger Stunden erstellen. Für die Arbeiten auf der Baustelle muss mit ca. 3 Stunden gerechnet werden.  Für die Analysen im Labor muss deutlich mehr Zeit eingeplant werden. In der Regel dauert dies ein paar Tage. Im Anschluss daran erfolgt die schriftliche Ausarbeitung, welche wiederum ca. 1 bis 2 Wochen in Anspruch nimmt. Werden beim Baugrundgutsachten Schadstoffe im Boden entdeckt, dann dauert es deutlich länger, bis das Gutachten erstellt werden kann.

Welche Arten von Baugrundgutachten gibt es?

Es gibt verschiedene Baugrundgutachten, die je nach Anforderungen erstellt werden. Wir haben uns die verschiedenen Arten genauer angeschaut.

Standardgutachten

Beim Standardgutachten wird die Beschaffenheit des Erdreichs analysiert, damit es in die bodenmechanische Struktur eingeordnet werden kann. Mit dem Gutachten werden alle relevanten Daten (Tragfähigkeit des Bodens, Wasserverhältnisse)  für die statischen Berechnungen geliefert, die für die Standfestigkeit des Hauses von Bedeutung sind.

Spezialgutachten

Besteht der Verdacht, dass es zu Problemen durch Altlasten und dergleichen kommen kann, wird ein Spezialgutachten nötig. Dies ist oft der Fall, wenn ein Grundstück im Vorfeld industriell oder als Tankstelle genutzt wurde, denn dann kann das Erdreich giftige Stoffe enthalten. Gleiches gilt, wenn das Grundstück in einem Areal für militärische Zwecke liegt.

In Deutschland sind immer noch viele Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg zu finden. Wird auf einem Grundstück eine solche Bombe entdeckt, dann muss der Eigentümer für die Entschärfung und Entsorgung sorgen.

Das Spezialgutachten ist auch nötig, wenn drückendes Grundwasser in tieferen Erdschichten vorherrscht.

Gutachten für Sonderbauwerke

Für Sonderbauwerke wie Brücken oder Hochhäuser müssen spezielle Gutachten erstellt werden. Dabei geht es in erster Linie um eine detaillierte Analyse des Baugrunds, damit im Anschluss daran detaillierte Empfehlungen zu den außergewöhnlichen Baugrundbedingungen gegeben werden können.

Altlastengutachten

Mit einem Altlastengutachten wird der Baugrund auf mögliche Schadstoffbelastungen untersucht. Dies ist, wie bereits erwähnt, bei einer im Vorfeld industriellen Nutzung oder dem Betrieb einer Tankstelle nötig. Mit den Ergebnissen des Gutachtens können die notwendigen Sanierungsmaßnahmen ermittelt werden.

Geotechnische Untersuchungen

Spezielle geotechnische Untersuchungen sind immer dann nötig, wenn bereits im Vorfeld klar ist, dass das Grundstück sich in einem gefährdeten Gebiet befindet. Gemeint sind damit bekannte Erdrutsche, Hochwasser oder auch Vulkane. Solche speziellen Untersuchungen werden aber auch nötig, wenn es sich um komplexe Bauwerke handelt.

Wie hoch sind die Kosten für ein Baugrundgutachten?

Für ein Standardgutachten müssen Baufamilien ca. 1.000 Euro einplanen. Wird dabei festgestellt, dass ein umfangreicheres Spezialgutachten nötig ist, dann steigen die Kosten durchaus auf bis zu 2.500 Euro an.

Grundsätzlich sind die Kosten für ein Bodengutachten abhängig von der Größe des Grundstücks, dem Baugebiet bzw. der Region sowie dem Aufwand für die Analyse. Der Startpreis wird in den meisten Fällen mit 5 Euro pro Quadratmeter Grundfläche angegeben. Das Gutachten für ein Haus mit Keller wird im Schnitt um 15 bis 20 % teurer.

Die Kosten für das Baugrundgutachten werden in der Regel vom Eigentümer des Grundstücks getragen. Aus diesem Grund sollte das Gutachten möglichst vor dem Kauf des Grundstücks erstellt werden. Dabei sollte das Gutachten im Kaufvertrag oder im Bauvertrag vereinbart werden.

Bei einem Blick auf die Kosten schrecken viele Baufamilien zurück, denn diese scheinen doch sehr hoch zu sein. Allerdings sollte dies nicht so einfach entschieden werden, denn es kommt zu Mängeln bei der Gründung oder bei der Abdichtung des Hauses, dann fallen diese Kosten deutlich höher aus und hätten mit einem Baugrundgutachten vermieden werden können.

Da je nach Baugrundgutachter die Preise für ein Baugrundgutachten unterschiedlich ausfallen können, sollten Baufamilien sich im Vorfeld mehrere Angebote einholen, um diese einem Vergleich zu unterziehen. Bei einem solchen Vergleich sollte  aber nicht nur der Preis im Vordergrund stehen, sondern vielmehr die Erfahrung des Gutachters sowie die Qualitätsunterschiede des Gutachtens selbst. Einige Baugrundgutachter schreiben nur ein paar Seiten, während andere wiederum eine umfassende Analyse durchführen und dies auch schriftlich darlegen. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Baufamilien sich im Vorfeld verschiedene Bodengutachten anschauen, umso leichter eine Entscheidung treffen zu können.

Wie interpretiere ich die Ergebnisse eines Baugrundgutachtens?

• Wichtige Parameter: Die wichtigsten Informationen im Bodengutachten sind die Tragfähigkeit des Untergrunds sowie das Setzungsverhalten. Weniger unwichtig sind Angaben zum Grundwasser bzw. zur Versickerung von Oberflächenwasser.

• Beratung durch Fachleute: Damit das Fundament anhand der Kennzahlen aus dem Baugrundgutachten richtig bemessen werden kann, ist es wichtig, mit einem Statik bzw. einem Tagwerkplaner zusammenzuarbeiten.

• Maßnahmen bei Problemen: Zeigt das Baugrundgutachten, dass es zu Problemen durch Auffälligkeiten kommen könnte, dann können die Gutachter direkt im Baugrundgutachten konkrete Maßnahmen vorschlagen, um so den Boden zu verbessern. Denkbar sind hier Verdichtungen.

Wie finde ich einen geeigneten Fachmann für das Baugrundgutachten?

• Qualifikationen und Erfahrung: Um einen geeigneten Experten für das Baugrundgutachten zu finden, ist es ratsam, dass Baufamilien auf die Erfahrung und die Qualifikation des Sachverständigen achten und nicht nur den Preis für das Gutachten im Blick haben.

• Referenzen und Bewertungen: Anhand von Referenzen oder auch online Bewertungen können Baufamilien eine Auswahl zwischen den verschiedenen Sachverständigen, die als Geologen tätig sind treffen. Hilfreich sind auch Empfehlungen, die von Freunden oder Bekannten gegeben werden können.

• Kostenvoranschläge: In jedem Fall sollten Baufamilien sich vor einer endgültigen Entscheidung eines bestimmten Geologen verschiedene Kostenvoranschläge und Angebote einholen, um diese miteinander zu vergleichen.

Was passiert, wenn kein Baugrundgutachten vorliegt?

• Risiken und Folgen: Verzichten Baufamilien auf ein Gutachten des Baugrunds, kann dies zu schwerwiegenden Problemen führen. Es besteht die Gefahr von Rissen im Haus, die durch Setzungen und dergleichen entstehen. Die daraus resultierenden Folgekosten sind oftmals deutlich höher als die Kosten für das Gutachten. Baufamilien sollten sich daher niemals auf die Aussagen von Bauunternehmen oder Architekten verlassen, dass auf ein Baugrundgutachten verzichtet werden kann, weil das Baugebiet bereits bekannt ist.

• Versicherungsschutz: Kommt es aufgrund des fehlenden Gutachtens zu den oben genannten Schäden, riskieren Baufamilien sehr oft ihre Gewährleistungsansprüche oder gar den Versicherungsschutz ihrer Bauversicherung.

Häufige Probleme und Herausforderungen bei Baugrundgutachten

• Unzureichende Probenahmen: Werden aus Kostengründen nur zu unzureichende Proben des Baugrunds untersucht oder wird gar auf bestimmte Analysen verzichtet, kann dies das komplette Baugrundgutachten zunichte machen, denn es können keine konkreten Maßnahmen getroffen werden.

• Fehlinterpretation der Ergebnisse: Gleiches gilt auch für ungenauen Bewertungen der Proben und der Analysen aus dem Labor. Auch in diesem Fall ist das Baugrundgutachten mehr oder weniger wertlos. Im schlimmsten Fall wird das Fundament nicht entsprechend dem Baugrund berechnet, was wiederum dazu führt, dass die Stabilität des Hauses leidet und es zu Folgeschäden kommen kann.

• Versteckte Kosten: Sicherlich kommt es zu Mehrkosten beim Bauen, wenn das Baugrundgutachten notwendige Maßnahmen zur Sicherheit des Bauvorhabens vorschlägt. Doch Baufamilien sollten diese Vorschläge ernst nehmen und die Kosten in ihr Bauvorhaben mit einplanen. Vielfach sind die Kosten für Folgeschäden deutlich höher.

Fazit

Wenn Baufamilien beim Bau ihres Hauses auf Nummer sicher gehen wollen, dann sollten sie in keinem Fall auf das Baugrundgutachten verzichten. Auch wenn die anfallenden Kosten dafür im ersten Moment sehr hoch erscheinen, sind sie auf keinen Fall vergebens, denn vielfach lassen sich so im Nachhinein Probleme vermeiden.

Das Baugrundgutachten sorgt für Kosten- und Planungssicherheit, wenn Baufamilien sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten. Sie bekommen Klarheit zur geologischen Beschaffenheit des Baugrunds und können sicher sein, dass sich dadurch Schäden durch Risse, Feuchtigkeit oder Absackungen minimieren lassen.  

FAQ: Baugrundgutachten