Bauantrag

Was ist ein Bauantrag und warum ist er wichtig?

• Definition des Bauantrags: Grundsätzlich kann der Bauantrag auch als Baugesuch bezeichnet werden. Baufamilien müssen einen solchen Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde stellen, wenn sie ein Haus bauen möchten. Um einen Bauantrag zu stellen, muss ein Architekt, der auch als bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser bezeichnet wird, benötigt. Der Architekt hat unter anderem die Verantwortung über alle nötigen Berechnungen sowie die Bauvorlagenpläne. Vor der Abgabe des Bauantrags bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde müssen das Antragsformular sowie alle dazugehörigen Unterlagen sowohl von der Baufamilie als auch vom Architekt unterzeichnet werden. Der Bauantrag darf nicht mit der Bauanzeige verwechselt werden. Die Bauanzeige ist ausreichend, wenn es um den Bau von kleinen Projekten geht. Für alle großen Bauprojekte wie zum Beispiel ein Haus zu Wohnzwecken oder ein Hausanbau muss ein Bauantrag gestellt werden. Die verschiedenen Formulare des Antrags müssen in dreifacher Ausfertigung ausgefüllt werden, damit Bauamt, Stadt bzw. Gemeinde und die Baufamilie je eine Ausführung bekommen können. Für eine Bauanzeige muss mit einer Bearbeitungszeit von ca. 4 Schnitt mit einer Bearbeitungsdauer von 3 bis 4 Monaten rechnen, da die zuständige Bauaufsichtsbehörde alle Details überprüfen muss.

• Bedeutung des Bauantrags: Der Bauantrag ist für jede Baumaßnahme wie Neubau, Umbau, Anbau sowie bei einer Nutzungsänderung nötig. Um eine Baugenehmigung zu bekommen, muss im Vorfeld der erwähnte Antrag bei den Bauaufsichtsbehörden gestellt werden. Durch die erteilte Baugenehmigung wird angezeigt, dass für das geplante Bauvorhaben es keine Bedenken in Bezug auf die gesetzlichen Regelungen und Vorschriften gibt. Wird ohne Baugenehmigung gebaut, ist dies illegal. Es drohen rechtliche Konsequenzen wie zum Beispiel Bußgelder, der Baustoff und im schlimmsten Fall der komplette Rückbau.

Wann ist ein Bauantrag erforderlich?

• Bauvorhaben, die einen Bauantrag erfordern: Für welches Bauvorhaben ein Bauantrag gestellt werden muss, kann der Bauordnung des Bundeslandes entnommen werden. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass ein Bauantrag für alle Neubauten, An- und Umbauten sowie für jede Nutzungsänderung eines Gebäudes gestellt werden muss. Generell genehmigungspflichtig sind somit alle Neubauten. Zu den genehmigungsfreien Bauvorhaben zählen lediglich kleinere Anbauten oder kleinere bauliche Veränderungen. 

• Ausnahmen und Sonderregelungen: Zu den kleineren Bauvorhaben zählen neben Gartenhäuser auch Carports. Allerdings gelten in jedem Bundesland andere Regelungen, sodass Baufamilien, die vollkommen sichergehen wollen, sich vor Beginn der Baumaßnahmen informieren sollten. Möglich ist dies anhand der Landesbauordnung (LBO), dem Bebauungsplan des jeweiligen Gebietes sowie beim zuständigen Bauamt.

Vorbereitung des Bauantrags

• Grundlegende Voraussetzungen: Baufamilien müssen einen Architekten mit der Erstellung des Bauantrags beauftragen. Im Vorfeld müssen bereits die baurechtlichen Vorschriften wie zum Beispiel Bebauungsplan und Baugesetzbuch überprüft werden. Vor dem Baubeginn sollte eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde gestellt werden, um sicherzustellen, dass alle baurechtlichen Vorgaben erfüllt sind. Zusätzlich muss der Bauherr die Eigentumsnachweise an dem Grundstück zur Verfügung stellen.

• Erforderliche Unterlagen: Für den Bauantrag müssen beim Bauordnungsamt eine Reihe von Unterlagen mit eingereicht werden. Dazu gehören Lageplan des Grundstücks, Höhenplan, gültiger Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Bauzeichnungen des Architekten, Beschreibung der Baumaßnahme, statisches Gutachten, Nachweise zur Sicherheit (Brandschutz, Schall- und Wärmeschutz), Kostenaufstellung des Bauvorhabens sowie die Berechnung der versiegelten Grundstücksflächen.  

• Kosten des Bauantrags: Hierzu gibt es keine klare Kostenfestsetzung, denn die Gebühren orientieren sich an der Größe des Bauvorhabens. Üblicherweise wird mit einem Gebührensatz von 0,5 bis 1 % der gesamten Baukosten gerechnet. Für kleinere Bauprojekte werden Mindestgebühren erhoben, die im Schnitt zwischen 100 und 200 Euro liegen. Zur Kostenberechnung kann eine einfache Formel (Baufläche in m³ x Bauwert in Euro pro m³ geteilt durch den Gebührensatz der zuständigen Baubehörde). Neben den Bauantragskosten dürfen allerdings die Kosten für den Architekten bzw. den Ingenieur nicht vergessen werden.

Bauantrag Schritt für Schritt

Im Folgenden möchten wir die einzelnen Schritte vom Bauantrag bis zur Baugenehmigung erläutern.

1. Beratung und Vorplanung

Gemeinsam mit einem Architekten oder einem Bauplaner werden die Bauvoraussetzungen von der Baufamilie geklärt. Sollte es diesbezüglich offene Fragen geben, werden diese im Vorgespräch mit der Bauaufsichtsbehörde geklärt.

2. Zusammenstellung der Unterlagen

Es werden alle nötigen Bauantragsformulare sowie die entsprechenden Nachweise gemeinsam von Bauherr und Architekt ausgefüllt, um diese dann mit den notwendigen Bauplänen einzureichen.

3. Einreichung des Bauantrags

Sobald alle Unterlagen für das Baugenehmigungsverfahren vorliegen, werden diese bei der zuständigen Behörde eingereicht. Bis zur Genehmigung sollten Baufamilien mit einer Bearbeitungszeit für den Antrag von 3 bis 4 Monaten rechnen. Sobald der Antrag genehmigt wurde, hat die Baugenehmigung eine Gültigkeit von 3 Jahren. Ist nach Ablauf dieser Frist nicht mit der Errichtung bzw. dem Bauprojekt begonnen worden, muss ein neuer Antrag gestellt werden.

4. Prüfung des Bauantrags

Für das Genehmigungsverfahren wird jedes Details des Bauantrags von der Behörde überprüft. Bei Unstimmigkeiten kann sich die Dauer der Prüfung in die Länge ziehen. Dies ist oftmals der Fall, wenn andere Behörden in das Baugenehmigungsverfahren involviert sind oder wenn Nachbarn um eine Stellungnahme gebeten werden müssen.

5. Entscheidung über den Bauantrag

Nach der Prüfung können die Behörden die Baugenehmigung erteilen, aber auch den Bauantrag ablehnen. Bei einer Ablehnung kann die Baufamilie innerhalb von 4 Wochen Widerspruch mit einer schlüssigen Begründung einlegen. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte die Ablehnung von einem Bausachverständigen überprüft werden. Zur Sicherheit kann ein zusätzliches Gutachten mit eingereicht werden. Kommt es erneut zur Ablehnung, kann die Entscheidung der Behörde vor Gericht angefochten werden.

6. Erteilung der Baugenehmigung

Die erteilte Baugenehmigung hat eine Gültigkeit von 3 Jahren. In der Baugenehmigung werden alle Details zur Errichtung aufgelistet. Innerhalb dieser Zeit muss mit der Baumaßnahme begonnen werden. Ist dies nicht der Fall, muss ein neuer Bauantrag gestellt werden, damit ein erneutes Genehmigungsverfahren starten kann.

Spezielle Aspekte und Herausforderungen beim Bauantrag

• Nachbarrecht und öffentliche Beteiligung: Um eine Genehmigung zu bekommen, müssen bei der Einreichung des Bauantrags die Rechte der Nachbarn sowie das öffentliche Interesse und die Umweltschutzauflagen beachtet werden.

• Denkmalschutz und Bauantrag: Beim Einreichen des Bauantrages müssen die besonderen Anforderungen in Bezug denkmalgeschützter Objekte beachtet werden. In einigen Fällen kann es nötig sein, mit Denkmalschutzbehörden zusammenzuarbeiten.

• Bauen im Außenbereich: Für Bauprojekte, die sich im Außenbereich einer Stadt/Gemeinde befinden, gelten oftmals besondere Regelungen. Dies bedeutet dann, dass erhöhte Anforderungen des Landes gestellt werden können und somit auch weitere Genehmigungshürden zu meistern sind.

Häufige Fehler beim Bauantrag und wie man sie vermeidet

Unvollständige Unterlagen: Kommt es zu Fehlern im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens liegt dies oftmals an fehlenden Unterlagen. Bauherrn sollten im Vorfeld alle nötigen Bauvorlagen besorgen, damit diese gemeinsam mit dem Antrag als Anlage eingereicht werden können.

Fehlerhafte Bauzeichnungen: Vielfach kommt es auch vor, dass die Baubeschreibung vom Entwurfsverfasser fehlerhaft oder unvollständig ist. Die Folge davon ist, dass kein Bescheid zur Genehmigung erstellt wird.

Nicht eingehaltene Fristen: Nach der erteilten Genehmigung ist es zwingend nötig, dass Bauherrn sich an die vorgegebenen Fristen halten. Ist dies nicht der Fall, verzögert sich dadurch der Bau, denn der Antrag für das Vorhaben muss erneut bei der Gemeinde gestellt werden.

Fehlende Abstimmung mit dem Bauamt: Baufamilien sollten sich rund um das bevorstehende Bauprojekt Informationen bei der Gemeinde oder über das Bauportal einholen, damit das Formular ordnungsgemäß ausgefüllt werden kann und es wegen Unstimmigkeiten nicht zu Verzögerungen kommt.

Rechtliche Aspekte und Konsequenzen bei Fehlern

• Rechtliche Grundlagen: Zu den rechtlichen Grundlagen zählen neben dem Baugesetzbuch (BauGB) auch die jeweiligen Landesbauordnungen (LBO) des betreffenden Bundeslandes. Kommt es zu Gesetzesverstößen, dann drohen Bußgelder, ein Baustoff oder gar ein Rückbau des Vorhabens.

• Bußgelder und Strafen: Je nach Vergehen und nach Bundesland liegen die Bußgelder zwischen 1.000 Euro für kleinere Verstöße bis zu 60.000 Euro bei größeren Vergehen. Wird komplett ohne Baugenehmigung gebaut, dann können auch Bußgelder bis zu einer Höhe von 500.000 Euro drohen.

• Möglichkeiten der Nachgenehmigung: Werden Schwarzbauten entdeckt, besteht die Möglichkeit einer Nachgenehmigung. Allerdings ist eine solche Nachgenehmigung immer abhängig von der jeweiligen Behörde bzw. dem Umfang der Genehmigung. Bei einer kleinen Änderung ist eine Nachtragsgenehmigung in den meisten Fällen möglich.  

Tipps und Tricks für einen erfolgreichen Bauantrag

Frühzeitige Planung: Damit es aufgrund langer Bearbeitung des Bauamts nicht zu unnötigen Verzögerungen beim Bau kommt, sollten Baufamilien den Bauantrag frühzeitig stellen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist die Zusammenarbeit mit Fachleuten, die wissen worauf geachtet werden muss und welche Anlagen zwingend für eine zügige Bearbeitung nötig sind.

Erfahrungen von Bauherren: Baufamilien sollten frühzeitig mit der Planung beginnen und sich eine Liste erstellen, die alle wichtigen Punkte und die benötigten Bauvorlagen sowie entsprechende Angaben enthält.

Fazit: Der Bauantrag als Schlüssel zum erfolgreichen Bauprojekt

Da ohne Genehmigung kein Vorhaben im Bereich Neubau, Umbau oder Anbau erfolgen darf, sollten Baufamilien sich frühzeitig um den Antrag bzw. eine Änderung einer bestehenden Genehmigung kümmern. Nur mit einem korrekt ausgefüllten Bauantrag, der sowohl bei der Behörde direkt oder über einen Online-Dienst eingereicht werden kann, steht dem Vorhaben nichts im Wege.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Bauantrag