Bausachverständiger in der Nähe

Was ist ein Bausachverständiger?

Bausachverständige überprüfen den fachgerechten Bau von Immobilien. Im Rahmen der Überprüfung achten sie auf Baumängel und Bauschäden, die sowohl beim Bau als auch nach der Fertigstellung entstanden sind. Zusätzlich kann der Bausachverständige beim Hauskauf als Berater fungieren. Er überprüft das Haus vor dem Kauf auf Mängel, gibt Tipps rund um die Sanierung und kann den Wert der Immobilie exakt einschätzen.

Definition und Rolle

• Unterschiede zwischen Bausachverständigen, Gutachtern und Bauberatern – Grundsätzlich werden Bausachverständige auch als Gutachter oder Baubegleiter bezeichnet. Im Gegensatz zu einem Architekten überprüft der Bausachverständige, ob alle Arbeiten rund um den Bau korrekt durchgeführt wurden. Der Architekt oder Bauberater ist in erster Linie für den organisatorischen Ablauf auf der Baustelle verantwortlich. Er koordiniert alle Arbeiten und sorgt so für einen reibungslosen Ablauf.

• Qualifikationen und Zertifizierungen – Wenn ein Laie den Begriff Bausachverständiger hört, geht er zwangsläufig von einem Experten aus. Leider ist das so nicht korrekt, denn die Berufsbezeichnung ist in Deutschland nicht rechtlich geschützt. Wer sicher gehen will, dass es sich tatsächlich beim Bausachverständigen um einen Experten handelt, sollte Wert auf dessen Qualifikationen und Zertifizierungen legen. Der Experte sollte nach Möglichkeit öffentlich bestellt und vereidigt sein. Des Weiteren sollte ein Bausachverständiger über eine Ausbildung in einem Handwerksberuf mit Meisterabschluss verfügen und verschiedene Zertifizierungen vorweisen können. Zu den wichtigsten Zertifizierungen zählen DIN EN ISO/IEC 17024 und DIN ISO 9001:2008.

Aufgaben und Verantwortlichkeiten

• Bewertung von Baumängeln und Schäden – Der Bausachverständige kann Baumängel und Schäden beim Hausbau deutlich besser bewerten als der Bauherr selbst. Als Sachverständiger wird er diese Baumängel dokumentieren und wenn nötig eine Mängelbeseitigung in Auftrag geben.

• Qualitätskontrollen während des Bauprozesses – Beim Hausbau wird vielfach ein Baugutachter engagiert, der als Baubegleitung den kompletten Bauprozess überwachen soll. Dazu führt der Sachverständige stichprobenartig Qualitätskontrollen bei den verschiedenen Gewerken durch. Stellt er Mängel fest, kann er sofort einschreiten.

• Erstellung von Gutachten und Berichten – Sowohl beim Kaufen als auch beim Verkauf einer Immobilie gibt das Gutachten einen ersten Hinweis auf den tatsächlichen Wert des Gebäudes. Möchten Bauherren ihre Rechte gegenüber Handwerkern oder vor Gericht durchsetzen, ist das Gutachten eines Sachverständigen eine große Hilfe.

Wann benötigt man einen Bausachverständigen?

Sowohl beim Haus als auch beim Kauf von Immobilien und Grundstücken ist der Bausachverständige für Käufer und Bauherren eine wertvolle Hilfe.

Phasen im Bauprozess

• Vor dem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie – Der Sachverständige wird sowohl das Grundstück als auch die Immobilie vor Unterzeichnung des Kaufvertrags im Rahmen einer Immobilienberatung überprüfen. Bei einer Immobilie achtet er auf versteckte Mängel und kann im Vorfeld festlegen, welche Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen nötig sind. Bei einem Grundstück wird er die rechtlichen Vorgaben im Rahmen einer Kaufberatung überprüfen. Sowohl beim Grundstück als auch bei der Immobilie kann der Sachverständige den echten Wert anhand einer Immobilienbewertung einschätzen und somit den Käufer unterstützen, damit dieser keine unnötig hohen Preise zahlt.

• Während der Planungs- und Bauphase – Schon bei der Planung des Hauses wird der Baugutachter darauf achten, dass alle rechtlichen Vorgaben sowie die Vertragsvorgaben eingehalten werden. Während der Bauphase wird der Fachmann kontrollieren, ob alle Arbeiten korrekt durchgeführt werden.

• Nach Fertigstellung zur Bauabnahme und bei Mängeln – bereits bei Mängeln während der Bauphase kann der Experte frühzeitig einschreiten, um so hohe Folgekosten für den Bauherren zu vermeiden. Nach Fertigstellung des Hauses kann der Sachverständige der Bauabnahme beiwohnen und den Hausbesitzer bei Fragen und Problemen unterstützen.

Typische Szenarien und Beispiele

• Schadensfeststellung und Beweissicherung – Stellt ein Bausachverständiger beim Hausbau einen Schaden oder Mangel fest, wird er dies dokumentieren. Als Beweissicherung werden Fotos angefertigt, die das Problem verdeutlichen.

• Beratung bei Sanierungen und Modernisierungen – Als Bausachverständiger ist der Experte nicht nur rund um den Hausbau eine wertvolle Hilfe. Viele Hausbesitzer engagieren einen Baugutachter, wenn es um Modernisierungen oder um Sanierungen geht. Mit seinem Fachwissen wird der Sachverständige den Hausbesitzer beraten und ihm Empfehlungen rund um die anfallenden Arbeiten geben.

• Unterstützung bei Rechtsstreitigkeiten und Versicherungsfällen – Kommt es zu einer Rechtsstreitigkeit mit Handwerker, die vor Gericht ausgefochten werden muss, unterstützt der Sachverständige betroffene Hausbesitzer. Mit einem Gutachten kann der Baugutachter die Fakten darlegen und dem Hausbesitzer beratend zur Seite stehen. Gleiches gilt auch gegenüber der Versicherung, wenn diese für einen Schaden aufkommen muss.

Auswahl eines Bausachverständigen in der Nähe

Wird ein Bausachverständiger in der Nähe gesucht, gelten zwangsläufig die gleichen Kriterien wie bei jedem anderen Sachverständigen, den man zur Unterstützung engagiert.

Kriterien für die Auswahl

• Qualifikationen und Fachgebiete – Grundsätzlich sollte ein Gutachter über ein fundiertes Fachwissen und ausreichend Erfahrung verfügen. Das Bauwesen umfasst ein breites Spektrum an Fachgebieten, weshalb es ratsam ist, gezielt nach einem Sachverständigen für ein bestimmtes Fachgebiet, indem der Gutachter sich spezialisiert hat, zu suchen.

• Erfahrungen und Referenzen – Soll ein Bausachverständiger in der Nähe engagiert werden, sollte nicht nur auf dessen Kundenbewertungen, sondern auch auf die Referenzen geachtet werden. Mithilfe der Referenzen lässt sich gut erkennen, bei welchen Projekten in der Nähe der Gutachter involviert war. Vielfach können die Projekte besichtigt werden. Die Kundenbewertungen dagegen geben Aufschluss darüber, wie zufrieden die ehemaligen Kunden mit dem Sachverständigen waren und wie sie sein Fachwissen insbesondere im Umgang mit schwierigen Situationen einschätzen.  

• Zertifikate und Mitgliedschaften in Fachverbänden – Auch ein Bausachverständiger in der Nähe sollte über eine fundierte Ausbildung in der Baubranche mit Meisterabschluss verfügen. Des Weiteren ist eine langjährige Erfahrung in der Baubranche von Vorteil. Zusätzlich sollte der Gutachter auch verschiedene Zertifikate wie zum Beispiel DIN ISO/IEC 17024 und DIN ISO 9001:2008 sowie eine Mitgliedschaft in einem der zahlreichen Fachverbände nachweisen können.

Suchmethoden und Ressourcen

• Online-Verzeichnisse und Datenbanken – Ein qualifizierter Sachverständiger wird sich in spezielle Online-Verzeichnisse und dazugehörige Datenbanken eintragen lassen. Interessenten bekommen so auch einen ersten Überblick über die bereits erhaltenen Bewertungen sowie die Referenzen von anderen Kunden.

• Empfehlungen von Architekten, Bauunternehmen und anderen Fachleuten – Sowohl Ingenieure als auch Bauunternehmen sind Teil eines guten Netzwerks und können Empfehlungen aussprechen, wenn es um einen Sachverständigen geht. Des Weiteren können lokale Bauämter den Kontakt zu einem Sachverständigen in der Nähe herstellen.

• Lokale Handwerkskammern und Berufsverbände – Als weitere Anlaufstelle bei der Suche nach einem Gutachter haben sich die lokalen Handwerkskammern und Berufsverbände erwiesen.

Kosten und Finanzierung

• Übersicht der Kosten – Der Sachverständige wird seine Leistungen als Stundenlohn abrechnen. Einige der Gutachter berechnen eine Grundgebühr, um so die allgemeinen Kosten rund um den Auftrag und für die erste Beratung abzudecken. An zusätzlichen Kosten fallen Anfahrtspauschalen, Kosten für spezielle Untersuchungen zw. Labortests und Ähnliches an. Diese Zusatzkosten sollten immer im Vorfeld im Vertrag fixiert werden.

• Kostenfaktoren – Ein Gutachter kann sein Honorar grundsätzlich frei vereinbaren. Dieses Honorar setzt sich aus dem Stundenlohn des Bauberaters, den anfallenden Spesen und den Kosten für das Gutachten zusammen. Je nach Aufwand, Lage sowie Größe der Immobilie und Qualifikation des Gutachters kann der Stundenlohn bei 200 und mehr Euro liegen. Die Gebühren für ein Gutachten liegen in der Regel bei 40 bis 60 Euro pro Seite. Für eine komplette Baubegleitung müssen Bauherren mit ca. 2 % Kosten abhängig von der Bausumme rechnen.

• Finanzierungsmöglichkeiten und Förderungen – Das Honorar für den Gutachter kann sowohl durch öffentliche Mittel bzw. Förderprogramme finanziert werden. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um historische Bauwerke, denkmalgeschützte Gebäude oder um Maßnahmen zur Energieeffizienz. Das anfallende Honorar für den Gutachter kann unter bestimmten Umständen auch bei der Steuer geltend gemacht werden. Dies ist bei einer Sanierung bzw. beim Erwerb oder Verkauf eines Gebäudes möglich. Im Rahmen eines Schadenfalls übernehmen Versicherungen die Kosten für den Gutachter. In erster Linie geht es dabei um das Feststellen von Versicherungsschäden.

Ablauf einer Begutachtung

• Vorbereitung und Terminvereinbarung – Nachdem ein Termin mit dem Baugutachter vereinbart wurde, muss der Termin vorbereitet werden. Dies bedeutet, zum einen müssen alle nötigen Unterlagen zur Verfügung gestellt werden und zum anderen muss der Baugutachter freien Zugang zur Baustelle oder zur Immobilie haben. Bereits im Vorfeld des Termins ist es ratsam, den Leistungsumfang zu vereinbaren und im Vertrag schriftlich zu fixieren.

• Durchführung der Begutachtung – Je nach Art des Gutachtens oder der Immobilienbewertung gibt es verschiedene Methoden rund um das Baugutachten. Der Baugutachter wird nach Sachverhalt und den Gegebenheiten vor Ort die passende Methode auswählen. Grundsätzlich ist die Vor-Ort-Besichtigung unumgänglich. Wenn nötig, werden verschiedene Messtechniken und Prüfverfahren eingesetzt.

• Nachbereitung und Berichtserstellung – Nach einer Immobilienbewertung bzw. nach einer erfolgenden Untersuchung wird der Baugutachter seine Ergebnisse analysieren und dokumentieren sowie ein entsprechendes Gutachten erstellen. Als Beweismittel werden Fotos hinzugefügt. In diesem Zusammenhang wird der Baugutachter mit seinem Auftraggeber das weitere Vorgehen besprechen.

Vorteile eines lokalen Bausachverständigen

• Ortskenntnis und regionale Besonderheiten – Grundsätzlich kennt sich der Baugutachter mit den regionalen Besonderheiten und lokalen Bauvorschriften aus. Des Weiteren hat er oft Kontakt zu regionalen Fachleuten und den Behörden rund um das Bauen.

• Verfügbarkeit und Flexibilität – Wenn ein Sachverständiger sein Büro in unmittelbarer Nähe zur Baustelle hat, kann in der Regel auch kurzfristig ein Termin vor Ort vereinbart werden. Es fallen keine Pauschalen für weite Anreisen an. Vielfach ist der Baugutachter den Baufamilien persönlich bekannt, sodass die Beratung bzw. eine Immobilienbewertung individuell erfolgen kann.

Fazit

Kommt es im Rahmen einer Immobilienbewertung oder beim Bau von Immobilien zu Streitigkeiten, dann sollte die Zusammenarbeit mit einem Baugutachter angestrebt werden. Mit seinem Sachverstand in den verschiedenen Baufachbereichen kann ein Bausachverständiger die Zusammenhänge oftmals leichter erkennen als der Laie.

Bei der Suche nach einem Partner, der sich mit den Besonderheiten in der Baubranche auskennt, kann die Sachverständigenorganisation oder der Bundesverband deutscher Bausachverständiger zurate gezogen werden. Auf deren Website sind die Ansprechpartner übersichtlich nach den verschiedenen Sachverständigenleistungen aufgeführt.

Häufige Fragen und Antworten (FAQ)