Neunfamilienhaus – planen, bauen, kaufen, Preise

Ist ein Neunfamilienhaus die richtige Wahl für Ihre Bedürfnisse?

Familien, die den Hausbau einer solchen Immobilie planen, müssen sich im Vorfeld ein paar wichtige Fragen stellen, denn ein Neunfamilienhaus stellt andere Anforderungen an alle Beteiligten als das Traumhaus im Grünen. Dennoch kann auch ein Mehrfamilienhaus das Traumhaus der Familie sein, die damit anderen Familien bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen möchte.

Grundsätzlich müssen die zukünftigen Eigentümer sich fragen:

• Wie viel Wohneinheiten es im Haus sein sollen, die dann auch vermietet werden können.
• Über wie viel Wohnfläche die Wohnungen im Haus verfügen sollen.
• Welche Gesamtwohnfläche soll das Haus haben?
• Wie sieht es mit Lage und Infrastruktur rund um das neue Haus aus?

Können mindestens diese Fragen zufriedenstellend beantwortet werden, steht dem Hausbau oder dem Hauskauf nichts im Wege. Jedoch können sowohl die Suche beim Kauf als auch die Optionen beim Bau entsprechend eingeschränkt bzw. festgelegt werden.

Grundstückssuche und Auswahl: Worauf ist zu achten?

Beim Grundstückskauf für ein solch komplexes Haus müssen vor der Vertragsunterzeichnung ein paar wichtige Details geklärt werden. Am wichtigsten dabei ist wohl die Frage nach der Art der Bebauung. In zahlreichen Baugebieten dürfen auf den Grundstücken keine Mehrfamilienhäuser errichtet werden, wenn ansonsten nur Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser dort zu finden sind. Ein Haus mit mehreren Wohneinheiten würde das Gesamtbild stören und passt auch ansonsten nicht wirklich in ein Neubaugebiet, in dem in erster Linie Einfamilienhäuser zu finden sind. Informationen, welche Bebauung im Areal möglich ist, bekommen Bauinteressierte aus dem gültigen Bebauungsplan oder direkt von der zuständigen Baubehörde.

Im nächsten Schritt muss die Bodenbeschaffenheit auf dem Grundstück überprüft werden. Dazu wird ein Baugrundgutachten in Auftrag gegeben. Sobald die Ergebnisse der Analyse vorliegen, können Käufer sicher sein, dass der Baugrund die Last des Hauses tragen kann und kein kostenintensiver Bodenaustausch oder sonstige Maßnahmen zur Bodenverbesserung nötig sind. Solche Maßnahmen erhöhen die Baukosten für die Immobilie deutlich und es sollte im eigenen Interesse überlegt werden, ob der Kauf des Grundstücks rentabel ist.

Ebenso wichtig wie die Bodenbeschaffenheit ist auch die Frage, ob der Baugrund voll erschlossen ist. Ist dies nicht der Fall, muss mit zusätzlichen Erschließungskosten gerechnet werden.

Grundsätzlich wird bereits im Bebauungsplan zwischen den verschiedenen Arten von Grundstücken unterschieden. So gibt es:

• Baureifes Bauland – Solche Baugrundstücke sind voll erschlossen und es kann direkt mit dem Hausbau begonnen werden.
• Bauland ohne Erschließung – Die jeweilige Stadt ist für die Erschließung zuständig. Allerdings kann diese dazu nicht verpflichtet werden.
• Bauerwartungsland – Es gibt weder einen Bebauungsplan, noch ist das Grundstück erschlossen. Im schlimmsten Fall müssen Eigentümer jahrelang auf die Erschließung warten.
• Grundstück im Außenbereich – Es sind nur land- und forstwirtschaftliche Betriebsflächen erlaubt. Dies bedeutet, dass Immobilien mit mehreren Wohnungen nicht gebaut werden dürfen. Nur in sehr seltenen Fällen erteilen Baubehörden eine Ausnahmegenehmigung.

In vielen Fällen sehen Käufer eines Grundstückes nur den Grundstückspreis und vergessen dabei völlig, dass auch noch Kaufnebenkosten anfallen. Dazu zählen neben der Grunderwerbsteuer auch die Gebühren für den Notar sowie den Grundbucheintrag. Wird ein Makler mit der Suche nach dem passenden Grundstück beauftragt, dann ist zusätzlich eine Courtage von rund 4 % des Kaufpreises fällig.

Architektonische Überlegungen: Wie gestaltet man ein Neunfamilienhaus?

Bereits in der Architektur ergeben sich beim Mehrfamilienhaus einige Besonderheiten. Gemäß der Musterbauordnung (MBO) ist das Haus in unterschiedliche Gebäudeklassen unterteilt. Die Gebäudeklassen sehen wie folgt aus:

• Gebäudeklasse 3 – Häuser mit mehr als 2 Wohnungen und mit einer Höhe von bis zu 7 Metern.
• Gebäudeklasse 4 – Gebäude, die bis zu 13 m hoch sind.
• Gebäudeklasse 5 – Gebäude, welche eine Höhe von bis zu 22 Meter haben.

Dies bedeutet, mit steigender Gebäudeklasse steigen auch die Anforderungen an das Haus. Wichtig ist dies sowohl bei den Wärmeschutznachweisen als auch bei den Nachweisen zu Brand- und Schallschutz. Baufamilien müssen mit deutlich höheren Kosten rund um den Bau rechnen.

Soll das Haus unterkellert werden, damit Mieter später eine zusätzliche Abstellfläche bekommen, dann erhöht dies die Kosten für die Hausplanung um rund 10 %. Des Weiteren muss eine Immobilie mit mehr als zwei Geschossen zwingend mit einem Aufzug ausgestattet werden.  Für die Hausplanung bedeutet dies weitere Kosten von rund 5 %. Beim Hausbau müssen Bauherren auch an ausreichend Stellplätze für Fahrräder und Autos der Mieter denken. Aufgrund der Vorgaben im Bebauungsplan zur Gestaltung der Außenanlage entscheiden sich viele Baufamilien für den Bau einer Tiefgarage. Die Kosten für die Planung steigen dadurch pro 100 m² um ca. 23.000 Euro.

Sollen die Förderungen der KfW-Bank und der BAFA genutzt werden, muss das Haus effizient gebaut werden. Dementsprechend müssen das Dach sowie die Heizungen geplant werden, damit das Haus später in erster Linie mit erneuerbaren Energien bewirtschaftet werden kann. Eine Wärmepumpe stellt hierbei eine effiziente Lösung dar, auch wenn diese in der Anschaffung teurer ist als Elektroheizungen, die bei der Nutzung viel elektrische Energie verbrauchen.

Als nächstes geht es um die Grundrisse und das architektonische Design des Hauses. Dies gestaltet sich deutlich komplexer als bei einem Einfamilienhaus, da zahlreiche Wünsche und Vorstellungen berücksichtigt werden müssen.

Zum einen kann für jede Wohnung ein eigener Grundriss erstellt werden, was allerdings die Baukosten in die Höhe treibt. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Baufamilien bei den Grundrissen für einen hohen Grad an Wiederholungen, denn dies senkt die Kosten für den Architekten deutlich.

Sehr beliebt sind offene Grundrisse mit großen Fensterflächen für lichtdurchflutete Räume. Zahlreiche Mieter, vor allen Dingen die ältere Generation bevorzugt den geschlossenen Grundriss, da er mehr Privatsphäre bietet.

Die Wohnfläche der Wohnungen kann in Immobilien mit mehreren Wohneinheiten variieren. In der Praxis hat sich eine Mischung aus 4- oder 5-Zimmer-Wohhnungen und kleineren Appartements bestens bewährt. Während in den größeren Wohnungen in erster Linie Familien wohnen, suchen gerade Studenten oder ältere Menschen eine Wohnung mit kleiner Wohnfläche und einer bezahlbaren Miete. Sollen die Wohnungen in erster Linie an ältere oder körperlich beeinträchtigte Menschen vermietet werden, dann ist bei der Grundrissplanung die Barrierefreiheit ein wichtiges Thema.

Baukosten und Budgetierung für Neunfamilienhäuser

Grundlage für ein Haus dieser Größenordnung ist eine gut durchdachte Finanzierung. Wir möchten daher auf das Thema Baukosten und entsprechender Budgetierung näher eingehen.

Bei den Kosten für ein Haus mit mehreren Wohnungen sollte zur eigenen Sicherheit 3.000 bis 5.000 Euro als Quadratmeterpreise kalkuliert werden. Dieser Preis ergibt sich aufgrund der deutlich höheren Baukosten sowie der komplexen Hausplanung. Die Baukosten für ein Mehrfamilienhaus können sich durch einen Keller, einer Tiefgarage sowie der zwingend erforderlichen Aufzugsanlage um rund 15 bis 20 % erhöhen.

Ähnlich wie beim Einfamilienhaus sind auch bei einem Mehrfamilienhaus die Kosten in Bezug auf Haustyp, Bauweise, Region, Ausbaustufe sowie der Ausstattung pro Quadratmeter variabel.

Baufamilien, die an ihr Budget denken, sollten sich nicht entmutigen lassen, da ein Teil der Kosten durch die Förderprogramme der KfW-Bank sowie der BAFA abgefangen werden können.

Nicht zu vergessen sind die späteren regelmäßigen Mieteinnahmen, die dafür sorgen, dass sich die Kosten schnell wieder amortisieren.

Finanzierungsoptionen und Budgetplanung

Damit die Baufinanzierung für ein Mehrfamilienhaus möglich ist, müssen ein entsprechendes Budget sowie eine gute Bonität vorhanden sein. Die Baufinanzierung erfolgt über einen Kreditgeber, meist eine Bank. Nachdem das Bauvorhaben im Rahmen einer Beratung geprüft wurde, wird der Beleihungswert ermittelt, umso die maximale Darlehenshöhe zu berechnen.

Zur Finanzierung der Immobilie bieten sich für die Kunden die folgenden Varianten sowohl beim Neubau als beim Hauskauf an:

• Volltilger-Darlehen – Finanzierung ohne Restschuld
• Annuitäten-Darlehen – Mit ausgewählter Zinsbindungszeit
• Endfälliges Darlehen

Im Rahmen der verschiedenen Finanzierungsoptionen durch die Bank sind Baufamilien nicht nur beim Neubau, sondern auch beim Haus kaufen auf die Förderkredite von KfW-Bank und Co. angewiesen.

Bei einem Haus mit neun Wohnungen können die Fördermittel für jede Wohnung extra beantragt werden. Folgende Möglichkeiten gibt es hier:

• KfW klimafreundlicher Neubau Wohngebäude 2297/298 – Für ein besonders klimafreundliches Haus kann ein zinsgünstiger Förderkredit in Anspruch genommen werden. Jedoch muss die Klimafreundlichkeit durch einen Nachweis der CO2-Emissionen sowie dem Energieeffizienz-Standard und der Art der Wärmeerzeugung nachgewiesen werden.
• KfW erneuerbare Energien Standard 270 – Als Ergänzung kann ein weiterer Förderkredit genutzt werden. Dies ist möglich, wenn das Haus zur Stromerzeugung bzw. zur Strom—und Wärmeerzeugung nur erneuerbare Energien nutzt.

Steuerliche Überlegungen bei Neunfamilienhaus-Investitionen

Ein Haus mit mehreren Wohnungen lassen den Eigentümer von erheblichen Steuervorteilen profitieren.

In den ersten vier Jahren nach dem Bauen oder dem Haus kaufen können praktisch alle Baukosten und die damit verbundenen Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden.

Kosten für den Hausbau oder den Hauskauf können üblicherweise über eine Zeit von 50 Jahren jährlich abgeschrieben werden. Baufamilien profitieren neben der jährlichen Abschreibung von 2 % der Baukosten von einer Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent. Für die Anschaffung von energetisch sinnvollen Bauelementen (Photovoltaikanlage, umweltfreundliche Dämmung) können höhere Abschreibungssätze geltend gemacht werden. Dies führt zu einer deutlichen Senkung der steuerlichen Belastungen.

Des Weiteren können alle Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung geltend gemacht werden.  Dazu gehören:

• Kosten für Reparatur, Wartung und Renovierung
• Anschaffungs- und Herstellungskosten
• Kreditzinsen für die Finanzierung
• Grundsteuer
• Haus- und Baunebenkosten
• Kosten für die Mietersuche
• Anwaltsgebühren und Beiträge für Verbände
• Kosten für Darlehen im Rahmen der Finanzierung
• Gutachterkosten
• Hausmeisterkosten

Erfüllt das Haus bestimmte Kriterien, kann in einigen Bundesländern die Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Grundstückes reduziert oder komplett gestrichen werden. Zu den Kriterien zählen entweder energetische Sanierungen oder das Bauen eines nachhaltigen und ökologischen Gebäudes.

Warum ein Neunfamilienhaus eine lohnende Investition ist

Das Neunfamilienhaus wird durch die Steuervorteile zu einer lohnenden Investition für die Eigentümer, wenn einige Voraussetzungen erfüllt werden.

• Vermietung und Gewinnabsicht – Das Bauen bzw. der Hauskauf muss mit der Absicht erfolgen, Mieteinnahmen und somit einen Gewinn zu erzielen. Anfallende Kosten für die Vermietung können steuerlich geltend gemacht werden.
• Erhaltung des Gebäudes – Das Haus muss in einem ordnungsgemäßen Zustand gehalten werden, um von den Steuervorteilen zu profitieren. Aus diesem Grund müssen regelmäßige Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten durchgeführt werden.
• Kapitalanlage Haus – Wird das Haus als Kapitalanlage genutzt, können alle anfallenden Kosten steuerlich geltend gemacht werden.
• Einhalten von steuerlichen Vorschriften – Alle Regelungen und Vorschriften rund um die Steuervorteile müssen eingehalten werden. So können Eigentümer sicherstellen, dass die Investition langfristig rentabel ist und für eine entsprechende Rendite sorgt.

Rechtliche Aspekte und Genehmigungen für Neunfamilienhäuser

Um ein Mehrfamilienhaus zu bauen, müssen einige Hürden überwunden werden. Aus diesem Grund sollten sich die zukünftigen Hausbesitzer umfassend mit dem Baurecht und dem Bebauungsplan befassen. Im Bebauungsplan wird festgelegt, wie die Außenanlage auszusehen hat und wie viel der Grundfläche des Grundstücks bebaut werden darf. Sollen diese Vorgaben nicht einzuhalten sein, wird in der Regel die Baugenehmigung verweigert.

Gemäß dem Baurecht muss oft bei einem Mehrfamilienhaus ein Spielplatz gebaut werden. Des Weiteren sind ausreichend Stellplätze für Autos sowie für Fahrräder nachzuweisen. Sollten Unsicherheiten in Bezug auf die rechtlichen Aspekte oder die Genehmigungen bestehen, dann hilft das zuständige Bauamt gerne weiter.

Auswahl eines Bauunternehmers und Projektmanagements

Ein Haus in dieser Größenordnung kann in der Regel nicht von der Baufamilie ohne zusätzliche Hilfe an ihrer Seite geplant und realisiert werden. Es wird ein Bauunternehmen mit entsprechendem Projektmanagement benötigt, welches sich mit dem Hausbau von Mehrfamilienhäusern auskennt. Auf der Baustelle sollte möglichst immer ein Bauleiter zur Verfügung stehen, der Fragen im Sinne der Hausbesitzer beantworten kann, damit der Hausbau ohne Probleme vonstatten geht. Je nach Region können Baufamilien unter verschiedenen Anbietern wählen und sich so einen Überblick über die Leistungen beim Hausbau verschaffen. Es sollte immer vor einer endgültigen Entscheidung ein Vergleich durchgeführt werden, um einen Überblick über die verschiedenen Preise zu bekommen.

Umweltaspekte und Energieeffizienz in Neunfamilienhäusern

Wer beim Hausbau von den verschiedenen Fördermitteln profitieren will, der sollte schon bei der Hausplanung seinen Fokus auf die Energieeffizienz und die Nachhaltigkeit des Gebäudes legen. Es macht wenig Sinn, an der falschen Stelle Kosten einsparen zu wollen, denn dann werden zinsgünstige Förderkredite mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht gewährt.

Innenausstattung und Designüberlegungen

Die Wohnungen in einem solchen Haus können unterschiedlich große Wohnflächen aufweisen. Eine Möglichkeit ist eine Mischung innerhalb des Hauses aus Wohnungen mit großer und kleiner Wohnfläche, welche sich in der Vergangenheit oft bewährt hat.

Auf Wunsch können die Grundrisse der einzelnen Wohnungen unterschiedlich ausfallen, was allerdings die Kosten erhöht. Vermieter tendieren eher zu einem hohen Grad an Wiederholungen bei den Grundrissen, um die Kosten niedrig zu halten und dennoch auf die Bedürfnisse der Mieter einzugehen.

In einem Mehrfamilienhaus, welches auch gewerblich genutzt werden kann, sind Gemeinschaftsräume sehr beliebt. Diese stärken nicht nur das soziale Miteinander, sondern wirken aktiv der Vereinsamung und der Ausgrenzung von Minderheiten entgegen.

Die Innenausstattung wird eher als Standard-Ausstattung gewählt, die für jeden etwas zu bieten hat. Dadurch können die Kosten im Rahmen gehalten werden und anfallende Reparaturen lassen sich einfacher bewerkstelligen.

Vermietung und Vermarktung von Neunfamilienhäusern

Die Wohneinheiten in einem solchen Haus lassen sich aufgrund der aktuellen Lage am Wohnungsmarkt leicht vermieten oder verkaufen. Bei der Vermietung sollten die Mieten angepasst sein, während bei einer Vermarktung die Kaufpreise objektbezogen sein sollten.

Folgende Checkliste sollte in jedem Fall beachtet werden:

• Gute Infrastruktur
• Gute Verkehrsanbindungen sowie Auswahl an öffentlichen Verkehrsmitteln
• Arbeitslosenzahlen in der Region
• Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten
• Kitas und Bildungseinrichtungen – nicht nur für Kinder
• Zustand vom Familienhaus bzw. der einzelnen Wohnungen sowie des Grundstücks

Preisprognosen und Kostenkalkulation für Neunfamilienhäuser

Exakte Kosten für ein Neunfamilienhaus können an dieser Stelle nicht genannt werden, da verschiedene Faktoren den Preis beeinflussen können.

Bewirtschaftungskosten und Nebenkosten für Neunfamilienhäuser

Diese Kosten fallen für die Mieter in einem Mehrfamilienhaus deutlich geringer aus als bei einem Einfamilienhaus. Grund hierfür ist, dass anfallende Kosten auf alle Mietparteien verteilt werden, sodass der Kostenanteil entsprechend gering ist. Die anfallenden Kosten können wahlweise pro Quadratmeter oder pro Person aufgeteilt werden.

Tipps zur Wertsteigerung von Neunfamilienhäusern

Für eine Wertsteigerung rund um das Neunfamilienhaus können wir folgende Informationen geben:

• Beseitigung von eventuellen Schadstoffen – Wertsteigerung bis zu 20 % möglich
• Erneuerung der Haustechnik (Heizung) – bis zu 25 % Wertsteigerung
• Energetische Maßnahmen wie Dämmung und Erneuerung der Fenster – ebenfalls bis zu 25 % möglich

Selbst einfache Renovierungsmaßnahmen sorgen in vielen Fällen für eine Wertsteigerung der Immobilie. Als wertsteigernde Maßnahmen eignen sich Dacherneuerungen, neue Heizungen, neue Fenster, neue elektrische Systeme, Garagen, Bädersanierung sowie verbesserte Leitungen.

Umgang mit Renovierungen und Modernisierungen bei Neunfamilienhäusern

Während der Dauer des Mietverhältnisses sind Mieter verpflichtet notwendige Schönheitsreparaturen, die unter die Renovierung fallen,  ordnungsgemäß durchzuführen. Dies bedeutet eine Renovierung von Küchen und Bäder alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume alle 4 – 5 Jahre sowie Fenster, Türen und Heizkörper alle 6 Jahre.

Große Sanierungen und Modernisierungen müssen dagegen vom Vermieter erledigt werden. Diese verpflichtet in den meisten Fällen einen externen Dienstleister wie zum Beispiel einen Hausmeisterservice dazu.

Risiken und Herausforderungen bei Neunfamilienhäusern

Ein Haus in dieser Größenordnung bringt einiges an Risiken und Herausforderungen mit sich. Dies ist vermutlich auch der Grund, warum sich Baufamilien zu einer Eigentümergemeinschaft zusammenschließen. Sämtliche Herausforderungen und Risiken werden auf die einzelnen Investoren aufgeteilt. Dies bedeutet weder die Planung noch die Bauphase ruhen auf der Schulter einer einzigen Baufamilie.

Ein solch großes Bauvorhaben kann auch zusammen mit einem Bauträger realisiert werden. Der Bauträger gilt von Anfang an als Bauherr und verkauft das Haus schlüsselfertig nach Fertigstellung an den späteren Eigentümer. Der Eigentümer muss sich zwar keine Gedanken um Risiken und dergleichen machen, hat aber auch wenig Mitspracherecht und muss alle Entscheidungen, die von den Baupartnern getroffen werden, akzeptieren.

Fazit zum Neunfamilienhaus

Nicht nur beim Bauen einer solchen Immobilie, sondern auch bei der Planung  müssen eine Reihe von Entscheidungen getroffen werden. Planen die Eigentümer auch in das Haus mit einzuziehen, dann müssen sie sich auf die spezielle Wohnform bei diesem Haustyp einlassen.  Dies bedeutet, dass sie zwar näher an ihren Mietern dran sind, wenn es zu Problemen kommt. Auf der anderen Seite hat die Familie auch weniger Privatsphäre und wird vermutlich rund um die Uhr von den Mietern mit Problemen belastet.

Vollkommen egal, wie das Mehrfamilienhaus am Ende genutzt wird, es ist immer eine Investition in die Zukunft und stellt somit eine stabile Wertanlage dar.