Dreifamilienhaus – planen, bauen, kaufen, Preise

Beim Bau eines Mehrfamilienhauses geht es in den meisten Fällen um eine Kapitalanlage. Der Hausbau muss von Anfang an gut durchdacht und geplant sein. Das Mehrfamilienhaus bauen bedeutet für den Bauherren eine wichtige Investition in die Zukunft. Aus diesem Grund haben wir uns neben den Vorteilen auch mit den Kosten und der Bauweise näher beschäftigt. Durch Vermietung der Wohneinheiten kann das Dreifamilienhaus helfen, die Finanzierung auf sichere Beine zu stellen. Ein Thema, das in der heutigen Zeit nicht uninteressant ist.

In unserem Shop auf dieser Website findet man zu den am meisten gesuchten Gebäuden, Festpreise für Planung und für das Gebäude ab Oberkante Bodenplatte. Es sollte immer von einem QM Preis von ca. 3.000 bis 5.000 Euro ausgegangen werden, wenn man ein entsprechendes Gebäude plant. Dies liegt an unterschiedlichen Landesbauordnungen, Grundstücksgegebenheiten sowie Vorgaben im Bebauungsplan. Auch Erdbebenzonen, Schneelasten und Windlasten können die Kosten beeinflussen. Trotzdem haben wir uns die Arbeit gemacht, für ein ideales Grundstück ein Dreifamilienhaus sowie ein paar passende Gebäude- und Haustypen zu entwickeln. Diese können Sie für einen Festpreis kaufen, was aber aufgrund der eben genannten Punkte nicht zu empfehlen ist, um Mehrkosten und teures Nachfinanzieren zu vermeiden. Viel besser ist, auf Basis der gezeigten Häuser im Shop, erstmal in eine Planung einzusteigen.

Was versteht man unter einem Dreifamilienhaus?

Das Haus besteht aus drei abgeschlossenen Wohneinheiten, die sich sowohl neben- als auch übereinander befinden können. Alle Wohnungen sind mehr oder weniger ähnlich geschnitten.

Das Dreifamilienhaus kann unterschiedlich genutzt werden:

• Der Bauherr zieht mit der eigenen Familie in den Neubau, weshalb auch oft die Rede vom Mehrgenerationenhaus ist.

• Alle Wohneinheiten können vermietet werden. Das Mehrfamilienhaus dient so als Kapitalanlage.

• Wohneinheiten dienen sowohl als Eigenheim (Eigennutzung) als auch als Kapitalanlage (Vermietung).

Die Vorteile eines Dreifamilienhauses

Im Vergleich mit dem Einfamilienhaus bietet das Dreifamilienhaus eine Reihe von Vorteilen und eignet sich optimal für Baufamilien, die sich nicht zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage entscheiden wollen.

Auch wenn die Vorteile überwiegen, sollten Baufamilien die Nachteile beim Bau eines Mehrfamilienhauses berücksichtigen. Dazu gehören:

• Höhere Kosten

• Deutlich mehr Planung

• Sehr oft kleinere Wohnungen

• Höhere Anforderungen in Bezug auf den Schallschutz

• Weniger Privatsphäre und somit Konfliktpotenzial zwischen den Bewohnern

Mehr Platz für verschiedene Zwecke

Zum einen können mehrere Generationen in einem Mehrfamilienhaus wohnen. Die einzelnen Familienmitglieder im Mehrfamilienhaus haben ausreichend Platz, denn die Wohnungen können flexibel zusammengelegt oder auch getrennt geplant werden. Das Zusammenleben gestaltet sich ähnlich wie in der Vergangenheit, als die Großfamilie noch präsenter war als heute. Dies sorgt unter anderem dafür, dass sich die Lebensqualität der einzelnen Bewohner erhöht, denn jeder kann sich auf jeden verlassen. Insbesondere Familien mit vielen Kindern schätzen das Dreifamilienhaus, da es sich sehr gut zur Nutzung mit mehreren Generationen eignet.

Finanzielle Vorteile

Ein Mehrfamilienhaus bauen bietet verschiedene finanzielle Vorteile, die wir uns genauer angeschaut haben.

Potenzielles Sparpotenzial

Nicht nur die Grundstückskosten, sondern auch die Kosten für die Planung und den Bau können im Idealfall innerhalb der Baugemeinschaft aufgeteilt werden, sodass auch die Risiken entsprechend geringer sind. In der Zukunft können alle anfallenden Kosten wie zum Beispiel Gebühren für Abwasser, Kosten für den Schornsteinfeger, Grundsteuern sowie die Instandhaltungs- und Betriebskosten geteilt werden.

Durch den Bau eines KfW-Effizienzhauses können Förderungen für alle drei Wohnungen beantragt werden.

Steigerung des Wiederverkaufswerts

Steht der Verkauf des Mehrfamilienhauses im Raum, können die Eigentümer mit einem deutlich höheren Wiederverkaufswert kalkulieren, denn gerade in einer urbanen Region sind Mehrfamilienhäuser sehr beliebt, da sie für viel Wohnraum auf kleinster Grundfläche sorgen.

Mieteinnahmen

Wird das Mehrfamilienhaus nicht als Mehrgenerstionenhaus genutzt, da die einzelnen Wohnungen vermietet werden, ist eine sichere Einnahmequelle garantiert. Damit kann die Finanzierung von Anfang an auf sichere Beine gestellt werden.

Wer nicht dauerhaft vermieten möchte, kann die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus auch als Ferien- oder Montagewohnung nutzen. Ebenso lassen sich die Wohnungen als Büroräume vermieten, was zusätzliche Vorteile bietet. Eigentümer müssen jedoch beachten, wenn sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vermieten, tritt automatisch § 537 a BGB in Kraft. Dies bedeutet, dass die Wohnung jederzeit ohne Angabe von Gründen mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt werden kann.

Gewerbliche Nutzungsmöglichkeiten

Sehr oft nutzen Hausbesitzer eine Wohnung im Mehrfamilienhaus zur gewerblichen Nutzung. Selbstständige haben so die Möglichkeit, ihr Berufs- und Privatleben zu kombinieren, ohne dass zusätzliche Mietkosten für Büroräume anfallen. Des Weiteren müssen keine langen Arbeitswege in Kauf genommen werden. Allerdings müssen Eigentümer im Vorfeld überprüfen, ob die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus gewerblich genutzt werden dürfen. Entsprechende Auskunft erteilen die örtlichen Behörden.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Beim Mehrfamilienhaus bauen steht die Nachhaltigkeit an erster Stelle, denn wertvoller Baugrund dient mehreren Familien zum Wohnen und Leben. Wird das Mehrfamilienhaus nach den Vorschriften der EnEV gebaut, kommen auch Umweltverträglichkeit und Energieeffizienz nicht zu kurz. Werden die KfW-Bedingungen in Bezug auf die Energieeffizienz erfüllt, können Bauherren vom KfW-Programm 153 – Energieeffizient bauen – profitieren. Dazu zählen:

• Bis zu 120.000 Euro Kreditsumme je Wohneinheit

• Tilgungszuschuss von 18.000 bis 30.000 Euro

• Aufgrund der Energieeffizienz Werterhalt bzw. Wertsteigerung für die Zukunft

Zusätzlich können die Kosten für Wärmepumpe, Solaranlage, Photovoltaikanlage oder anderen Technologien auf die Wohneinheiten aufgeteilt werden.

Platz für mehrere Generationen unter einem Dach

Sehr oft wird das Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten von Anfang an als Immobilie für mehrere Generationen geplant. Nach dem Bau leben dann drei Generationen einer Familie in dem Mehrfamilienhaus. Die einzelnen Mitglieder können sich gegenseitig unterstützen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es um die Kinderbetreuung oder die Pflege im Alter geht. Das Mehrfamilienhaus ermöglicht es so gerade den älteren Generationen, dass sie lange selbstbestimmt zu Hause wohnen können, denn sie werden automatisch Teil einer Großfamilie.

Für wen ist ein Dreifamilienhaus geeignet?

Das Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten eignet sich für Baufamilien, die gleich mehrfach Nutzen aus dem Hausbau ziehen wollen. Zum einen können sie selbst mietfrei wohnen und zum anderen lassen sich Einnahmen aus den Mieten oder dem Verkauf einer Wohneinheit erzielen. Menschen, die auf lange Sicht planen und nach einer rentablen Kapitalanlage suchen, sollten ein Mehrfamilienhaus bauen.

Das Mehrfamilienhaus ist interessant, wenn in Zukunft viele Gelder an den Staat überwiesen werden müssen. Nach dem Bau eines Mehrfamilienhauses können Bauherren diverse Ausgaben beim Finanzamt geltend gemacht werden. Dazu gehören unter anderem:

• Grunderwerbsteuer

• Grundsteuer

• Maklercourtage bei Vermietung oder Verkauf

• Kosten für Reparaturen und Renovierungen

• Verwaltungskosten

• Kontoführungsgebühren

• Hausnebenkosten

• Darlehenszinsen

• Werbung für Annoncen zur Vermietung oder Verkauf

• Beiträge zu Vermieter-Verbänden

Was kostet der Bau eines Dreifamilienhauses?

Die Kosten für den Bau eines Mehrfamilienhauses können nicht pauschal beziffert werden, da viele Faktoren eine entscheidende Rolle spielen.

Auch in nächster Zeit werden die Baukosten für Mehrfamilienhäuser ansteigen. Die Gründe dafür sind unter anderem eine große Nachfrage nach Rohstoffen, Auswirkungen der vergangenen Corona-Pandemie, ein genereller Preisanstieg bedingt durch den Ukraine-Krieg, eine erhöhte Inflation sowie die Anhebung der Bauzinsen. Laut dem Statistischen Bundesamt sind die Baukosten für Mehrfamilienhäuser im letzten Jahr um rund 15 % angestiegen.

Baufamilien müssen mit durchschnittlichen Kosten von 1.400 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter rechnen. Es handelt sich hierbei jedoch nur um die reinen Baukosten. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses ist mit weiteren Kosten zu rechnen. Neben den Grundstückskosten sind das die Kosten für die Erschließung sowie Gebühren für Notar und Grundbucheintrag.

Die Faktoren, die die Kosten für Mehrfamilienhäuser beeinflussen, sind unter anderem:

• Wird in einer Baugemeinschaft oder allein gebaut

• Größe der jeweiligen Wohnfläche

• Höhe der Erschließungskosten

• Kosten für Baumaterial

• Bekommt das Haus einen Keller oder eine Bodenplatte

• Ausbaustandard bei Fertighäusern (schlüsselfertig oder als Ausbauhaus)

• Wahl des Anbieters

• Qualität der Innenausstattung

• Dachform (Satteldach, Walmdach, Pultdach, Flachdach usw.)

• Gestaltung der Außenanlagen

• Parkmöglichkeiten (Parkfläche vor dem Haus oder Tiefgarage)

• Aufzug ja oder nein

• Höhe der Baunebenkosten – in der Regel 10 bis 20 % der Bausumme

• Kosten für Schallschutz- und Brandschutznachweise

• Art der Heizung

• Grundstückskosten inklusive anfallender Nebenkosten

Welche Voraussetzungen sind für den Bau eines Dreifamilienhauses erforderlich?

Grundsätzlich können wir sagen, dass die Planung und die Umsetzung eines Mehrfamilienhauses sehr komplex sind. Viele Baufamilien können solch ein Unterfangen nicht allein bewältigen und benötigen fachliche Unterstützung. Zum einen können sie sich mit anderen Baufamilien zusammenschließen und zum anderen auch mit einem Bauträger bauen. Wird mit einem Bauträger gebaut, ist man erst Eigentümer des Dreifamilienhauses, wenn es fertiggestellt ist, sodass kaum Mitspracherecht besteht, wenn es um Grundrisse oder die Gestaltung geht.

Selbstverständlich muss auch das Grundstück für den Bau eines Dreifamilienhauses ausreichend groß sein bzw. laut Bebauungsplan ist es möglich, ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Des Weiteren muss die Kapitalgrundlage für eine solch große Investition gesichert sein.

Massivhaus oder Fertighaus: Welche Bauweise ist für ein Dreifamilienhaus geeignet?

Das Mehrfamilienhaus kann sowohl als Massivhaus als auch als Fertighaus errichtet werden. Viele Baufirmen haben sich neben dem Einfamilienhaus und dem Doppelhaus auch auf den Bau von Häusern mit mehreren Wohneinheiten spezialisiert.

Ist geplant das Mehrfamilienhaus in Massivbauweise zu errichten, müssen Baufamilien sich auf eine deutlich längere Bauzeit einstellen. Dies erfordert entsprechend Planung. Bei einem Fertighaus dagegen, ist die Immobilie schon nach wenigen Wochen bezugsfertig und kann die ersten Einnahmen durch Mieten erwirtschaften. Insbesondere beim Fertighaus können Baufamilien sich auch für das Ausbauhaus oder das Bausatzhaus entscheiden. Zum einen lassen sich dadurch erhebliche Baukosten einsparen und zum anderen kann schon im Vorfeld den Wünschen und Vorstellungen der zukünftigen Mieter Rechnung getragen werden.

Es spielt keine Rolle für welche Bauweise sich Baufamilien für das neue Mehrfamilienhaus entscheiden, denn sowohl bei den Grundrissen als auch bei der Ausstattung haben sie ein Mitspracherecht und können ganz nach ihrem Budget festlegen, ob die Ausstattung der Immobilie eher dem Standard oder doch eher einem gewissen Luxus entspricht.

Jede Bauweise hat ihre Vor- und Nachteile. Heute lässt sich jedoch bereits sagen, dass die Zukunft beim Bauen dem Fertighaus gehören wird.

Beim Massivhaus entsteht das Haus Stein für Stein und wird direkt auf dem Grundstück errichtet. Baufamilien können sich zwischen den verschiedensten Steinen entscheiden, um ihre Individualität auszuleben.  

Das Fertighaus ist in verschiedenen Ausbaustufen erhältlich, wobei die einzelnen Elemente im Werk des Herstellers vorgefertigt werden. Nicht zu vergessen, dass jedes Fertighaus ganz individuell von einem Architekten geplant werden kann.

Dreifamilienhaus mit oder ohne Keller: Vor- und Nachteile

Ganz nach individueller Nutzung können Baufamilien entscheiden, ob sie das Mehrfamilienhaus mit oder ohne Keller bauen wollen. Wichtig dabei sind jedoch auch die Gegebenheiten vor Ort.

Fällt die Entscheidung für eine Unterkellerung, dann ist mit höheren Baukosten zu rechnen. Diese Baukosten werden von verschiedenen Faktoren bestimmt. Unter anderem sind dies die Bodenbeschaffenheit sowie der Ausbaustatus und die spätere Nutzung des Kellers. Sollen die Kellerräume als zusätzliche Wohnfläche also als Wohnkeller genutzt werden, erhöht dies im Vergleich zum reinen Nutzkeller die Baukosten erheblich, da bestimmte Vorgaben erfüllt werden müssen. Im Schnitt müssen Baufamilien bei einem Fertigkeller mit einer Fläche von 99 qm mit Mehrkosten von 35.000 bis 200.000 Euro rechnen. Allerdings sollte eine Entscheidung für oder gegen den Keller nicht zu leichtfertig und vorschnell getroffen werden. Wird nach dem Hausbau festgestellt, dass ein Keller sinnvoll gewesen wäre, ist dies leider zu spät, denn eine Nachrüstung ist nicht möglich. Unabhängig von den Mehrkosten können die Kellerräume je nach Ausstattung auf verschiedene Art und Weise genutzt werden.

Fazit zum Dreifamilienhaus

Der Neubau eines Mehrfamilienhauses kann nur individuell entschieden werden. Zum einen müssen zukünftige Hausbesitzer schon im Vorfeld entscheiden, ob sie die Wohneinheiten aufgrund der guten Rendite vermieten möchten oder ob Eltern bzw. andere Familienangehörige mietfrei mit im Haus leben sollen. Bei Eigennutzung müssen sich die Besitzer im Klaren darüber sein, dass sie weniger Privatsphäre als in einem Einfamilienhaus haben. Im Gegenzug sind die Wege zu den Mietern entsprechend kurz, was gerade bei Klärung von wichtigen Fragen entscheidend ist. Zudem kann sich das Zusammenleben mit anderen Menschen auch positiv auf das eigene soziale Verhalten auswirken. Hier ist zum Beispiel die Unterstützung im Alter oder bei der Erziehung der Kinder gemeint.